Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) & Contoh Soal (1)

UU PDRD No. 28 Tahun 2009

A. Pengertian Umum

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan. Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

B.  Objek , Subjek dan Wajib Pajak BPHTB

Objek BPHTB

1. Objek Pajak BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

2. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan meliputi:

a. pemindahan hak karena:

1) jual beli;

2) tukar menukar;

3) hibah;

4) hibah wasiat;

5) waris;

6) pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;

7) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

8) penunjukan pembeli dalam lelang;

9) pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

10) penggabungan usaha;

11) peleburan usaha;

12) pemekaran usaha; atau

13) hadiah.

b. pemberian hak baru karena:

1) kelanjutan pelepasan hak; atau

2) di luar pelepasan hak.

3. Hak atas tanah adalah:

a. hak milik;

b. hak guna usaha;

c. hak guna bangunan;

d. hak pakai;

e. hak milik atas satuan rumah susun; dan

f.  hak pengelolaan.

4. Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:

a.  perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

b. negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

c. badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;

d.  orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

e.   orang pribadi atau Badan karena wakaf; dan

f.    orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB :

1. Objek yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasar azas perlakuan timbal balik;

2. Objek yang diperoleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

3. Objek yang diperoleh Badan/Perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha/ kegiatan lain diluar fungsi dan tugasnya;

4. Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena KONVERSI HAK atau karena perbuatan Hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

5.  Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena WAKAF; dan

6.  Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena kepentingan IBADAH.

Subjek Pajak/Wajib Pajak BPHTB :

1. Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

2. Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

D. Tarif, Dasar Pengenaan dan Cara Menghitung BPHTB Dasar Pengenaan BPHTB 

 

  1. Dasar pengenaan BPHTB

           adalah Nilai Perolehan Objek Pajak.

  2. Nilai Perolehan Objek Pajak

a. jual beli adalah harga transaksi;

b. tukar menukar adalah nilai pasar;

c. hibah adalah nilai pasar;

d. hibah wasiat adalah nilai pasar;

e. waris adalah nilai pasar;

f.  pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;

g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;

h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;

i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;

j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;

k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;

l. peleburan usaha adalah nilai pasar;

m. pemekaran usaha adalah nilai pasar;

n. hadiah adalah nilai pasar; dan/atau

o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.

3. Jika Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.

4. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan paling rendah sebesar Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak.

5. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp. 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

6. NPOPTKP sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dan ayat (5) ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Tarif BPHTB 

1. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen).

2. Tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Besaran Pokok BPHTB Yang Terutang

1. Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 88 ayat (2) dengan dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 87 ayat (1) setelah dikurangi NPOPTKP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 87 ayat (6).

2. BPHTB yang terutang dipungut di wilayah daerah tempat Tanah dan/atau Bangunan berada.

Contoh:

Wajib Pajak "A" membeli tanah dan bangunan dengan

 Nilai Perolehan Objek Pajak                                              =              Rp. 65.000.000,00

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak              =             Rp. 60.000.000,00(-)                       Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak                          =              Rp.   5.000.000,00

Pajak Yang Terutang 

= 5% x Rp. 5.000.000,00  =  Rp.   250.000,00

E. Saat Terutangnya Pajak BPHTB

1. Saat terutangnya pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan ditetapkan untuk:

a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

d. hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

e. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan;

f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

h. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pangadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;

i. pemberian hak baru atas Tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;

j. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;

k. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

l.  peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

m. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

n. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; dan

o. lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang.

2. Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

UNTUK CONTOH SOAL DAN LANJUTAN KLIK DISINI