Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) & Contoh Soal (2)

F. Pemindahan/Peralihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

    Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau   Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

1. Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara hanya dapat menandatangani risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

Yang dimaksud dengan "risalah lelang" adalah kutipan risalah lelang yang ditandatangani oleh Kepala Kantor yang membidangi pelayanan lelang Negara.

2. Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran Hak atas Tanah atau pendaftaran peralihan Hak atas Tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

G. Tata cara pelaporan bagi pejabat

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan kepada Kepala Daerah paling lambat pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.
2. Tata cara pelaporan bagi pejabat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan Kepala Daerah.

H. Sanksi administratif

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara, yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 91 ayat 1 dan ayat 2 dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp. 7.500.000,00 (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.
2. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara, yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 92 ayat 1 dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp. 250.000,00 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.
3. Kepala kantor bidang pertanahan yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 91 ayat (3) dikenakan sanksi sesuai dengan ketentuan peraturanperundang-undangan.

I. Cara menghitung BPHTB

Untuk  menghitung  besarnya  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  Kena  Pajak  (NPOPKP) adalah dengan cara mengurangkan NPOP dengan NPOPTKP. Dengan demikian untuk menghitung besarnya BPHTB terutang adalah :

BPHTB terutang = Tarif x NPOPKP atau 5% x (NPOP – NPOPTKP)

CONTOH SOAL KLIK :       WORD              PDF

J. Pengenaan BPHTB Karena  Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan

1. Pengenaan BPHTB karena waris, hibah, dan pemberian Hak Pengelolaan

Sesuai dengan bunyi Pasal 3 ayat (2) UU BPHTB, pengenaan BPHTB karena waris dan hibah wasiat diatur dengan peraturan pemerintah, yaitu PP No. 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Karena Waris dan Hibah Wasiat, yang mengatur hal-hal sebagai berikut:

a. BPHTB terutang karena waris dan hibah wasiat sebesar : 50 % dari yang seharusnya terutang;

b. Saat terutang pajak adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;

c. Dasar pengenaan (NPOP) adalah nilai pasar pada saat pendaftaran hak;

d. Apabila NPOP lebih kecil dari NJOP PBB maka yang menjadi dasar pengenaan adalah NJOP PBB;

e. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP) terdiri dari 2 jenis :

1)  Maksimum Rp300 juta terhadap waris dan juga terhadap hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas dan satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat termasuk suami/istri; dan

2) Maksimum Rp60 juta terhadap penerima hibah wasiat selain dari yang diatas.

Contoh :

1. Seorang  anak  menerima  warisan  dari  orang  tuanya  sebidang  tanah  dan bangunan dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp250 juta. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah dikenakan PBB dengan NJOP sebesar Rp425 juta. Apabila NPOPTKP karena waris untuk daerah tersebut ditentukan sebesar Rp250 juta maka BPHTB yang terutang adalah sebesar :

50% x 5% x (Rp425 juta – Rp250 juta) = Rp4.375.000,-

2. Seorang cucu menerima hibah wasiat dari kakeknya sebidang tanah seluas

300 M2 dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp325 juta. Terhadap tanah tersebut telah diterbitkan SPPT PBB pada tahun pendaftaran hak dengan NJOP sebesar Rp250 juta. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut ditentukan sebesar Rp50 juta maka BPHTB yang terutang adalah sebesar :

50% x 5% x (Rp325 juta – Rp50 juta ) = Rp6.875.000,-

3.   Sebuah Yayasan Yatim Piatu “ Al-Attin” menerima hibah wasiat dari seorang dermawan sebidang tanah seluas 1.000 M2 dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp700 juta. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut ditentukan sebesar Rp60 juta maka BPHTB terutang yang harus dibayar oleh Yayasan tersebut adalah sebesar :

50% x 5% x ( Rp700 juta – Rp60 juta) = Rp16.000.000,-

2. Pengenaan BPHTB Karena Pemberian Hak Pengelolaan

Sesuai dengan Pasal 3 ayat (2) UU BPHTB, pengenaan BPHTB karena pemberian hak pengelolaan diatur dengan peraturan pemerintah, yaitu PP No. 112 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Pemberian Hak Pengelolaan, yang mengatur hal-hal sebagai berikut :

a. Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

b. Besarnya BPHTB karena Hak Pengelolaan adalah :

1. 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang bila penerima Hak Pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Propinsi/Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah Lain dan Perum Perumnas;

2. 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang untuk selain yang diatas;

3. Saat terutang Pajak yaitu sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya keputusan pemberian Hak Pengelolaan;

4. Dasar pengenaan (NPOP) adalah Nilai Pasar;

5. Apabila Nilai Pasar lebih kecil dari NJOP PBB maka yang dipakai adalah NJOPPBB.

Contoh :

1.   Perum Perumnas menerima Hak Pengelolaan dari Pemerintah sebidang tanah seluas seluas 5 Ha dengan nilai pasar pada waktu penerbitan hak sebesar Rp3 milyar. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut ditetapkan sebesar Rp60 juta maka besarnya BPHTB yang harus diabayar oleh Perum Perumnas tsb adalah :

0% x 5% x (Rp3 milyar – Rp60 juta) = 0 ( nihil ).

2.   Sebuah perusahaan negara milik daerah (BUMD Perpakiran) menerima hak pengelolaan dari pemerintah sebidang tanah dan sebuah gedung untuk parkir dengan nilai pasar pada waktu penerbitan hak sebesar Rp1 milyar. Terhadap tanah  dan  bangunan  tersebut  telah  diterbitkan  SPPT  PBB  dengan  NJOP sebesar Rp1,25 milyar. Apabila NPOPTKP atas daerah tersebut ditetapkan sebesar Rp50 juta maka besarnya BPHTB yang harus dibayar oleh BUMD Perpakiran tersebut adalah sebesar :

                     50% x 5% x (Rp1,25 milyar – Rp50 juta) = Rp30 juta

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) & Contoh Soal (1)

UU PDRD No. 28 Tahun 2009

A. Pengertian Umum

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan. Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

B.  Objek , Subjek dan Wajib Pajak BPHTB

Objek BPHTB

1. Objek Pajak BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

2. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan meliputi:

a. pemindahan hak karena:

1) jual beli;

2) tukar menukar;

3) hibah;

4) hibah wasiat;

5) waris;

6) pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;

7) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

8) penunjukan pembeli dalam lelang;

9) pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

10) penggabungan usaha;

11) peleburan usaha;

12) pemekaran usaha; atau

13) hadiah.

b. pemberian hak baru karena:

1) kelanjutan pelepasan hak; atau

2) di luar pelepasan hak.

3. Hak atas tanah adalah:

a. hak milik;

b. hak guna usaha;

c. hak guna bangunan;

d. hak pakai;

e. hak milik atas satuan rumah susun; dan

f.  hak pengelolaan.

4. Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:

a.  perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

b. negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

c. badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;

d.  orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

e.   orang pribadi atau Badan karena wakaf; dan

f.    orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB :

1. Objek yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasar azas perlakuan timbal balik;

2. Objek yang diperoleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

3. Objek yang diperoleh Badan/Perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha/ kegiatan lain diluar fungsi dan tugasnya;

4. Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena KONVERSI HAK atau karena perbuatan Hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

5.  Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena WAKAF; dan

6.  Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena kepentingan IBADAH.

Subjek Pajak/Wajib Pajak BPHTB :

1. Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

2. Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

D. Tarif, Dasar Pengenaan dan Cara Menghitung BPHTB Dasar Pengenaan BPHTB 

 

  1. Dasar pengenaan BPHTB

           adalah Nilai Perolehan Objek Pajak.

  2. Nilai Perolehan Objek Pajak

a. jual beli adalah harga transaksi;

b. tukar menukar adalah nilai pasar;

c. hibah adalah nilai pasar;

d. hibah wasiat adalah nilai pasar;

e. waris adalah nilai pasar;

f.  pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;

g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;

h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;

i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;

j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;

k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;

l. peleburan usaha adalah nilai pasar;

m. pemekaran usaha adalah nilai pasar;

n. hadiah adalah nilai pasar; dan/atau

o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.

3. Jika Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.

4. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan paling rendah sebesar Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak.

5. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp. 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

6. NPOPTKP sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dan ayat (5) ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Tarif BPHTB 

1. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen).

2. Tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Besaran Pokok BPHTB Yang Terutang

1. Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 88 ayat (2) dengan dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 87 ayat (1) setelah dikurangi NPOPTKP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 87 ayat (6).

2. BPHTB yang terutang dipungut di wilayah daerah tempat Tanah dan/atau Bangunan berada.

Contoh:

Wajib Pajak "A" membeli tanah dan bangunan dengan

 Nilai Perolehan Objek Pajak                                              =              Rp. 65.000.000,00

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak              =             Rp. 60.000.000,00(-)                       Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak                          =              Rp.   5.000.000,00

Pajak Yang Terutang 

= 5% x Rp. 5.000.000,00  =  Rp.   250.000,00

E. Saat Terutangnya Pajak BPHTB

1. Saat terutangnya pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan ditetapkan untuk:

a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

d. hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

e. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan;

f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

h. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pangadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;

i. pemberian hak baru atas Tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;

j. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;

k. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

l.  peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

m. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

n. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; dan

o. lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang.

2. Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

UNTUK CONTOH SOAL DAN LANJUTAN KLIK DISINI